Les taux d’intérêts : le deuxième chaînon

Les taux d’intérêts constituent le deuxième facteur qui influence le prix d’une propriété. Ceux-ci agissent directement sur le montant des mensualités hypothécaires.

Il y a deux types de taux d’intérêts. Le taux d’intérêt hypothécaire variable ou le taux offert par les banques à leurs meilleurs clients suit l’évolution du taux directeur déterminé par la Banque du Canada. Depuis 1991, la Banque détermine son taux directeur selon une politique monétaire qui fixe un taux cible d’inflation à 2%.  Succinctement, si la Banque du Canada veut stimuler l’économie, il abaissera généralement le taux d’escompte et vice-versa en fonction du taux d’inflation cible. Si la Banque centrale anticipe que l’indice des prix à la consommation dépassera son taux cible de 2%, elle augmentera le taux directeur pour diminuer

À mes débuts en immobilier en juin 2003, le taux directeur était de 3,5%, pour diminuer à 0,5% en 2009 après la grande crise de 2008. En septembre 2017, il était à 1,0%. Pour une dette hypothécaire de 100 000$, cela représente une différence des mensualités hypothécaires de 200$ de moins en 2017 par rapport à 2003.

Le taux d’intérêt hypothécaires fixe est déterminé par les taux d’intérêts des obligations des banques canadiennes qui sont offerts sur les dépôts des épargnants. Par exemple, le taux fixe de 5 ans sur les obligations canadiennes des banques déterminera le taux fixe de 5 ans des hypothèques. Précisément, le rendement des obligations varie selon leur demande. Plus la demande d’obligations est élevée, plus le rendement sur ces obligations diminuera. Les obligations sont un investissement refuge pour les investisseurs en situation d’incertitude économique.

Les taux hypothécaires ont été historiquement bas depuis la grande crise de 2008, car il y avait beaucoup d’instabilité sur les marchés boursiers. La demande pour les obligations s’est donc accrue entraînant leur rendement vers le bas comme le niveau des taux d’intérêt hypothécaires fixes. En 2017, on a assisté à une amélioration des perspectives économiques, de sorte les taux fixes de 5 ans ont légèrement remonté.

Les règles du financement hypothécaire : le troisième chaînon

Le gouvernement fédéral par la voie de son ministre des Finances a la responsabilité du secteur financier. À ce titre, il adopte différentes politiques dans le but d’accroître ou de diminuer l’accès à la propriété par des règlements sur le financement hypothécaire.

Comme je mentionnais plus haut, les divers taux d’intérêts ont diminué considérablement après la grande crise des subprimes au États-Unis en 2008, qui a fait tomber la banque Lehman Brothers et les bourses. Au Canada, cette baisse des taux a propulsé à la hausse les ventes et le prix des maisons. Pour empêcher une surchauffe, le gouvernement fédéral a introduit successivement diverses mesures contraignant le crédit hypothécaire. Par exemple, la période d’amortissement maximale est passé de de 40 à 25 ans, la mise de fonds minimale a augmenté de 0% à 5% et le refinancement maximal est passé de 95% à 80% de la valeur d’une propriété.

À l’automne 2016, un ième resserrement hypothécaire a été adopté par le ministre des finances qui vise cette fois à restreindre l’endettement des ménages, surtout dans les marchés de Vancouver et de Toronto. Cette mesure touche les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20%. Ceux-ci doivent se qualifier pour leur hypothèque à un taux d’intérêt dit de scénario de crise déterminé par la Banque du Canada, même si leur banque offre un taux inférieur. Le gouvernement voulait s’assurer ainsi qu’un emprunteur puisse rembourser son hypothèque si le taux d’intérêt augmente ou si son revenu diminue. Les premiers acheteurs sont plus susceptibles d’être touchés par ce type de mesure.

En 2012 au Québec, le nombre de vente a commencé à chuter à la suite du 4e resserrement du financement hypothécaire imposé par le ministre des Finances du Canada. Ce dernier a fait tomber la période maximale d’amortissement des hypothèques de 30 à 25 ans. Par exemple, prenons l’équivalent d’une hypothèque sur 5 ans de 250 000$ à un taux de 3,5%, cette mesure correspondait à une hausse de près de 1% du taux d’intérêt. À Montréal, cette mesure a touché particulièrement le marché des condos où l’augmentation des prix a beaucoup fléchi. Il n’était pas rare de voir des condos se vendent au même prix payé 5 ans plutôt par le vendeur.

Depuis le 1 janvier 2018, de nouvelles règles hypothécaires s’appliquent et visent les personnes qui ont une mise de fonds supérieure à 20%. Dorénavant, toute les personnes qui demandent une nouvelle hypothèque doivent se qualifier à un test de résistance avec un taux réel majoré de 2% du taux offert par l’institution financière.  Ce taux d’intérêt gonflé réduit considérablement la capacité d’emprunt des consommateurs. Plusieurs acheteurs devront revoir leurs ambitions à la baisse et se rabattre sur une propriété moins coûteuse. Certains pourraient même se voir refuser un prêt hypothécaire conventionnel.

Les règles de financement hypothécaire influencent donc grandement l’accès à la propriété, notamment pour les premiers acheteurs.  Leurs entrées sur le marché immobilier est un chaînon important d’influence parce qu’un vendeur qui vend à un premier acheteur devient lui-même un deuxième acheteur et, etc. Si les règles sont restrictives, l’impact sera négatif sur l’évolution des prix. Pour trouver son acheteur, un vendeur devra alors ajuster son prix.

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Jocelyn Vaillant

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