Aperçu du marché des six derniers mois

Toute superficie ou étage confondu, neuf, rénové ou pas, divise ou indivise, 368 copropriétés ont changé de propriétaire sur le Plateau Mont-Royal au cours des six derniers mois de l’année 2018. En ce début d’année, quel prix devez-vous vous attendre à payer pour une unité dans l’un des marchés immobiliers les plus florissants de la métropole ?

Le prix moyen payé par les acheteurs au cours des six derniers mois s’élevait à 412 500$, gonflé par la vente de 4 copropriétés à plus d’un million de dollars. Pour avoir un portrait qui exclut le poids des ventes millionnaires, la valeur médiane se situait à 390 000$, c’est-à-dire que la moitié des acheteurs a payé en dessous de ce prix et l’autre moitié a dû verser plus.

Plus de 20% des acheteurs ont payé plus que le prix demandé

Preuve de l’effervescence sur le marché, plusieurs acheteurs se sont disputés la même unité en déposant des offres concurrentielles, puisque 76 acheteurs sur 368 ont déboursé plus que le prix demandé, tandis que 40 ont allongé le plein prix. La forte concurrence s’est fait sentir sur le faible pouvoir de négociation des acheteurs. Le délai de vente médian se situait à 29 jours, c’est-à-dire que 184 copropriétés se sont vendues à moins d’un mois.

Être bien accompagné dans ces conditions de marché peut faire toute une différence afin de débourser le juste prix. Il faut pouvoir se faire une tête en demandant d’avoir accès rapidement à toutes les ventes comparables récentes, celles du service inter-agence (MLS) des chambres immobilières. Comme ce marché réel regroupe 9 ventes sur 10 sur le Plateau, ces ventes comparables sont plus exhaustives et donc plus significatives.

Quelle superficie par échelle de prix ?

Pour tenir compte de la diversité des condos sur le marché, le tableau ci-dessous présente une analyse selon différentes échelles de prix payé par les acheteurs.  À chaque intervalle de prix, la superficie habitable moyenne a été calculée pour établir le prix moyen payé au pied carré. Pour tendre vers des superficies plus homogènes par échelle de prix, seules les reventes de condos de plus de 250 000$ dans les immeubles de quatre étages et moins ont été considérées. Ainsi, les ventes de copropriétés indivises et de condos neufs ont été exclues, ce qui ramène notre échantillon à 205 condos vendus entre juillet et décembre 2018.

Revente des condos sur le Plateau Mont-Royal de juillet à décembre 2018, par échelle de prix 

(Source: Centris)

Selon cette méthode d’analyse par échelle de prix, un acheteur type du Plateau Mont-Royal doit s’attendre à payer approximativement 435 000$ pour un condo d’environ 1 000 pieds carrés, soit 441$ le pied carré. Dans cette gamme de prix, on décompte 55 condos vendus. Cependant, les acheteurs sont plus nombreux à avoir payé entre 300 000$ et 400 000$ au cours des six derniers mois de l’année 2018. Au-delà de 600 000$, le nombre de condos vendus constitue un trop faible échantillon pour être significatif. Néanmoins, une unité de plus de 1 500 pieds carrés rentre dans une catégorie à part. Des acheteurs ont payé en moyenne plus de 800 000$ pour des unités de cette taille.

Le prix des condos varie aussi selon l’étage. Règle générale, dans les plus petits immeubles de cinq unités maximums, la valeur marchande d’une unité située au rez-de-chaussée est sensiblement équivalente à celle d’une unité située au dernier étage. Par contre, elle sera moindre pour une unité de centre située au deuxième étage dans les immeubles qui comptent trois étages. Cet écart se répercute généralement dans le prix payé au pied carré par l’acheteur puisque ces unités sont plus petites à cause de la présence d’un escalier intérieur.

Dans les immeubles récents de moins de 4 étages, les écarts de prix par étage sont moindres, à l’exception des unités de niveaux-terrasses. Moins populaire, le prix demandé au pied carré pour ces unités est moins élevé.

Les unités de plus de 400 000$ possèdent généralement un stationnement extérieur ou un garage. Fait intéressant, pour chaque 100 pieds carrés de plus, un acheteur doit généralement allonger en moyenne 90 000$ de plus.  En d’autres mots, chaque pied carré supplémentaire vaut en moyenne 900 $ à partir de l’intervalle de prix de 400 000$ à 500 000$.

Une valeur sûre de revente pour le Plateau apparaît être toujours un condo de trois chambres à coucher, situé au rez-de-chaussée ou au dernier étage sur une rue paisible et bordée d’arbres matures. Il faut pouvoir y retrouver un jardin ou une grande terrasse, un stationnement ou un garage. S’il s’agit d’une copropriété divise, vous devez vous attendre à payer plus de 450$ le pied carré pour cette unité. Enfin, sachez que le condo de deux chambres correspond à la typologie résidentielle la plus répandue dans le quartier comme dans la plupart des quartiers centraux de l’île de Montréal.

Pour fin de comparaison, le même exercice aurait pu se faire pour les reventes sans courtier. Sur le site internet de vente sans intermédiaire le plus connu, il y a eu que 24 ventes affichées de condos de plus de 250 000$ sur le Plateau au cours des six derniers mois. Après l’inscription vendue sur la fiche, l’adresse de propriété n’apparaît plus sur le site internet, ce qui rend difficile une comparaison. Néanmoins, vous trouverez ci-dessous le tableau de ces ventes affichées au cours de la dernière moitié de l’année 2018 sur ce site.

Revente des condos sur le Plateau Mont-Royal de juillet à décembre 2018, par échelle de prix

(source : Affichée sur un site internet sans intermédiaire)

Échelle de prix Prix moyen Prix médian Superficie Superficie Prix moyen
vendu vendu moyenne médiane au pi. ca.
250 000 $ à 299 000 $ 275 284 $ 275 000 $ 692 675 404 $
(nombre de condos vendus) (31)
300 000 $ à 399 000 $ 353 906 $ 356 250 $ 844 827 428 $
(nombre de condos vendus) (62)
400 000 $ à 499 000 $ 443 970 $ 438 000 $         1 031         1 025 441 $
(nombre de condos vendus) (55)
500 000 $ à 599 000 $ 534 855 $ 530 000 $         1 183         1 178 447 $
(nombre de condos vendus) (31)
600 000 $ à 699 000 $ 652 517 $ 647 250 $         1 271         1 272 520 $
(nombre de condos vendus) (12)
700 000 $ et plus 838 700 $ 796 500 $         1 764         1 768 488 $
(nombre de condos vendus) (10)
Total 435 801 $ 995 441 $
(nombre de condos vendus) (201)

 

 

À propos de l'auteur
6 articles à son actif

Jocelyn Vaillant

Courtier immobilier oeuvrant depuis plus de 15 ans à Via Capitale du Mont-Royal, Jocelyn Vaillant a fait des études en économie et en urbanisme. Il compte une solide expérience acquise en négociation et en opinion de valeur marchande par l'accompagnement de plusieurs centaines de clients. Son succès s'appuie sur des pratiques qui respectent les plus hauts standards dans l’industrie, mais aussi sur sa sensibilité à comprendre et à échanger avec ses clients sur leurs besoins. Son terrain de travail est principalement les quartiers centraux de Montréal. Des références et d'anciens clients l'amènent aussi à exercer dans la grande région de Montréal.

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