Toute superficie ou étage confondu, neuf, rénové ou pas, divise ou indivise, 300 copropriétés ont changé de propriétaire à Rosemont au cours des six derniers mois de l’année 2018 (Source : Centris). En ce début d’année, quel prix devez-vous vous attendre à payer pour une unité dans ce quartier convoité de la métropole ?

Aperçu du marché des six derniers mois

Le prix moyen payé par les acheteurs au cours des six derniers mois s’élevait à 372 000$, gonflé par la vente de 4 maisons de ville vendues à plus de 800 000$. Pour avoir un portrait qui exclut le poids de ces ventes, la valeur médiane se situait à 341 500$, c’est-à-dire que la moitié des acheteurs a payé en dessous de ce prix et l’autre moitié a dû débourser plus d’argent.

19% des acheteurs ont payé plus que prix demandé

Preuve de l’effervescence sur le marché, plusieurs acheteurs se sont disputé la même copropriété, déposant des offres concurrentielles, puisque 57 acheteurs sur 300 ont déboursé plus que le prix demandé, tandis que 44 ont versé le plein prix. La forte concurrence s’est fait sentir sur le faible pouvoir de négociation des acheteurs, car le prix vendu était globalement à 99% du prix demandé.

Un vaste territoire

Le marché des condos à Rosemont se différencie selon trois périodes de construction. La première phase de construction survient principalement au début des années 80 dans le redéveloppement des terrains Angus, à l’est du boulevard Saint-Michel. Dans ce secteur, la superficie moyenne des condos en revente est autour de 1 000 pieds carrés pour un prix vendu à 260$ le pied carré. La seconde phase se concentre surtout à l’ouest du boulevard Saint-Michel comprend plusieurs maisons de ville construites à partir de 2000. Ces maisons en copropriété ont superficie médiane d’environ 1 600 pieds carrées et se revendent actuellement à 450$ le pied carré en moyenne.  La troisième phase plus récente se retrouve répartie sur tout l’arrondissement, l’un des plus vaste de Montréal. Plusieurs grands projets résidentiels diversifiés sont ainsi apparus à l’est près des pyramides olympiques, comme au cœur près de la voie ferrée et à l’ouest dans la Petite-Italie ou le Mile-Ex.

L’arrondissement compte différents quartiers qui se caractérisent par des tissus urbains diversifiés. Dans sa partie ouest, l’évolution des prix des condos au pied carré s’apparente à ce qu’on observe sur la Plateau Mont-Royal, à la différence qu’on retrouve moins d’immeuble âgé converti en immeubles de copropriété dans les secteurs plus anciens de Rosemont. Ainsi, plusieurs nouvelles constructions et quelques conversions de bâtiments industriel dans le Mile-Ex  regroupent la majorité des condos du secteur.

À l’ouest, plusieurs tours de copropriété ont été construites autour des pyramides olympiques. Plus récemment, des immeubles de copropriétés ont été érigés entre le rue Molson et la voie ferrée du Canadian Pacific. Mais l’essentiel du nouveau parc de condos est constitué d’immeubles de 3 à 4 étages regroupant plus d’une dizaine d’unités.

Pour tenir compte de cette diversité des condos sur le marché, le tableau ci-dessous présente une analyse selon différentes échelles de prix payé par les acheteurs.  À chaque intervalle de prix, la superficie habitable moyenne a été calculée pour établir le prix moyen payé au pied carré. Pour tendre vers des superficies plus homogènes par échelle de prix, seules les reventes de condos de plus de 250 000$ dans les immeubles de quatre étages et moins ont été considérées. Ainsi, les ventes de copropriétés indivises et de condos neufs ont été exclues, ce qui ramène notre échantillon à 162 condos vendus par l’intermédiaire d’un courtier entre juillet et décembre 2018.

Prix moyen de revente des condos par échelle de prix, juillet à décembre 2018 (Sources: Centris)

Selon cette méthode d’analyse par échelle de prix, un acheteur type à Rosemont doit s’attendre à payer 400 000$ pour un condo d’environ 1 065 pieds carrés, soit 383$ le pied carré. La même analyse faite pour le Plateau Mont-Royal révélait qu’un acheteur type de ce quartier devait verser en moyenne 435 000 pour un condo d’environ 1 000 pieds carrés, soit 441 $ le pied carré.

À Rosemont, les acheteurs sont plus nombreux à avoir payé entre 300 000$ et 400 000$ au cours des six derniers mois de l’année 2018. Au-delà de 500 000$, le nombre de condos vendus constitue un faible échantillon pour être représentatif. Néanmoins, une unité de plus de 1 600 pieds carrés rentre dans une catégorie à part. Des acheteurs ont payé en moyenne plus de 650 000$ pour des unités de cette taille.

Pour fin d’analyse inclusive, les reventes de copropriété sans courtier ont été relevées. Sur le site internet de vente sans intermédiaire le plus connu, il y a eu que 38 ventes affichées au cours des six derniers mois. Dans le tableau ci-dessous, nous avons regroupé toutes les ventes dont le prix vendu et la superficie étaient indiqués. L’acheteur type ici avait déboursé en moyenne 338 000$ pour une superficie moyenne de 920 pieds carrés, soit 374$ le pied carré.  Puisque l’échantillon de reventes est faible, toute comparaison devient subjective.

Revente affichée sur un site sans intermédiaire

En conclusion, un acheteur type d’un condo dans Rosemont devrait s’attendre à payer en 2019 autour de 390$ le pied carré pour une unité de deux chambres faisant approximativement 1 000 pieds carrés. Pour bénéficier d’un espace de stationnement extérieur ou intérieur, il faudra débourser entre 425$ et 450$ le pied carré, tandis qu’il faudra allonger plus 500$ le pied carré pour une maison de ville ou un condo haut de gamme.

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Jocelyn Vaillant

Courtier immobilier oeuvrant depuis plus de 15 ans à Via Capitale du Mont-Royal, Jocelyn Vaillant a fait des études en économie et en urbanisme. Il compte une solide expérience acquise en négociation et en opinion de valeur marchande par l'accompagnement de plusieurs centaines de clients. Son succès s'appuie sur des pratiques qui respectent les plus hauts standards dans l’industrie, mais aussi sur sa sensibilité à comprendre et à échanger avec ses clients sur leurs besoins. Son terrain de travail est principalement les quartiers centraux de Montréal. Des références et d'anciens clients l'amènent aussi à exercer dans la grande région de Montréal.

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