La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) présentait le 18 novembre 2014 ses perspectives du marché de l’habitation pour le Québec. Pour le marché de la revente des propriétés, on apprenait qu’il y aurait quelques 72 600 ventes en 2015 et 73 400 en 2016, contre 70 900 cette année. De quelles ventes parle-t-on ? Celles faites exclusivement par l’entremise des courtiers ? Ces perspectives incluent-elles les ventes réalisées de particulier à particulier sans l’intermédiaire d’un courtier, soit celles des A.V.P.P. comme on les appelle dans le jargon des courtiers (A.V.P.P. = À vendre par le propriétaire) ?

 

Dans son communiqué, la SCHL dévoile sa source de données. Elle mentionne que «73 400 ventes par Centris® seront enregistrées en 2016 grâce à des marchés de l’emploi plus robustes». Centris®  est la base de données commune des courtiers immobiliers, donc les perspectives de la SCHL excluent les ventes sans l’intermédiaire d’un courtier. Pourquoi ? Deux principaux motifs me viennent à l’esprit.

 

Le premier motif de l’exclusion des ventes sans courtier est probablement le peu de fiabilité d’une base de données regroupant ces ventes. On pourrait penser à tort que les ventes réalisées par l’intermédiaire de l’entreprise DuProprio sont une base de données valable qui doit être considérée dans les analyses de la SCHL. Cette source n’est pas fiable, car aucune loi régit la vérification des données transmises sur ce site internet. Pour qu’une source soit valable, les informations doivent être vérifiées et vérifiables, unique dans le sens qu’elle ne double pas une autre source de données.

 

Effectivement, les transactions par DuProprio et les propriétaires qui vendent par eux-mêmes ne sont pas soumis à des règles strictes de déontologie dictées par une loi comme  la Loi sur le courtage immobilier au Québec. Il faudrait que DuProprio, une entreprise privée, demande au législateur d’encadrer son modèle d’affaire dans une loi.  Il serait étonnant qu’une entreprise demande au gouvernement plus d’encadrement auquel les propriétaires souhaitant agir seuls seraient aussi soumis.

 

En contrepartie, l’industrie du courtage regroupe plusieurs entreprises privées qui doivent être encadrées dans une optique de protection du consommateur. Le travail des courtiers est réglementé par une loi qui les soumet à des inspections professionnelles et à un code de déontologie. Ce code de déontologie comprend en grande partie des règles assurant un traitement équitable des parties dans une transaction : soit le vendeur et l’acheteur. Dans une mise en marché par un courtier, le processus de la transaction est connu d’avance et déterminé par un cadre rigide.

 

Les défenseurs des ventes sans courtier opposeront ici que le plus important à leurs yeux est que leurs transactions se fassent dans le respect du droit civil et souligneront qu’ils existent d’autres professionnels comme les notaires qui permettent de se passer des courtiers comme intermédiaire.

 

Ce dernier paragraphe m’amène à parler du deuxième motif d’exclusion des ventes sans courtier lorsqu’on parle des perspectives du marché de l’habitation et de l’évolution du prix des propriétés. Des règles de droit régissent en effet les transactions immobilières, mais surtout dans le but que personne profite d’une autre dans un marché libre et concurrentiel. Mais pour qu’un marché libre soit efficace et concurrentiel, les propriétés à vendre doivent être facilement disponibles pour tous les acheteurs potentiels.  De cette façon, le prix obtenu pour une propriété sera optimal, car l’interaction entre l’offre et la demande est ce qui influence les prix.  Par exemple, si l’offre est grande et la demande est faible, le prix diminuera, et vice-versa.

 

Si la SCHL ne considère que les ventes par les courtiers dans ces analyses de prix et de vente, c’est qu’elles répondent précisément à la définition d’un marché libre et concurrentiel où l’offre et la demande interagissent sans contrainte. À l’inverse dans des annonces sur un site internet privé, il n’est pas rare de lire : «Courtier s’abstenir, DuProprio c’est mon choix». Cette consigne exclut d’emblée tous les acheteurs qui choisissent librement de se faire représenter par un intermédiaire de marché. Le prix obtenu par ces propriétaires ne peut donc être considéré représentatif du marché libre, car des acheteurs (demande) sont exclus.

 

Les évaluateurs agréées ne considèrent pas non plus les ventes privées sans courtier dans l’évaluation de la valeur marchande d’une propriété pour la même raison. Plus précisément, les évaluateurs agréés définissent comme suit la valeur marchande d’une propriété : le prix le plus probable, en termes monétaires, qu’une propriété puisse rapporter dans un délai raisonnable sur un marché libre et concurrentiel où sont réunies toutes les conditions d’une vente équitable, en supposant que l’acheteur et le vendeur se comportent de manière prudente et éclairée, et que le prix ne subisse pas d’influences indues.

 

Conséquemment, dans une vente privée qui exclue des acheteurs, on ne peut parler d’un marché libre et concurrentiel. Aucune loi comme la Loi sur le courtage immobilier établie des conditions de vente équitable de particulier à particulier. Sans règles dictées et  connues d’avance, mais surtout respectées, personne ne peut dire si le prix ne subit pas d’influences indues dans une vente privée.

 

J’entends ici la voix de ceux qui aimeraient bien économiser la rétribution du courtier : l’important est d’économiser la commission. Mais pour savoir s’il je réalise une économie réelle et non virtuelle,  il faut avoir la certitude que le prix vendu est celui que le marché concurrentiel aurait payé. Et pour le savoir, il aurait fallu offrir la propriété à tous les acheteurs. À ce titre, il faut savoir que la majeure partie des transactions immobilières entre particuliers, sans lien de connaissance à l’origine, se fait par l’intermédiaire des courtiers au Québec.

 

La SCHL est l’organisme fédéral qui assure la majeure partie des prêts hypothécaires au Canada. Si cet organisme prend en compte dans ses perspectives que les ventes réalisées par l’entremise des courtiers immobiliers, c’est parce que les données sont fiables. C’est aussi pour cette raison que les évaluateurs agréés font de même en ne choisissant que les ventes Centris®  pour déterminer comment vaut une propriété. Ces ventes respectent des règles strictes définies dans une loi, en concordance avec le droit civil, dans le but de favoriser le libre jeu de la concurrence entre l’offre et la demande.

 

En résumé, se priver des courtiers, c’est comme se priver du marché. Un producteur de tomates obtiendra le meilleur prix pour sa production s’il va les porter là où il y a le plus d’acheteurs, c’est-à-dire au marché. C’est pareil lorsqu’on vend une propriété.

 

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