(Extraits du Mot de l’économiste de la Fédération des Chambres immobilières du Québec  (FCIQ) qui regroupe l’ensemble des courtiers immobiliers du Québec) Auteur : Paul Cardinal, économiste

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Nous examinons ici l’effet du dernier resserrement des règles de l’assurance prêt hypothécaire sur la performance du marché immobilier québécois (transactions effectuées par l’intermédiaire des courtiers immobiliers). Depuis juillet 2012, ces règles limitent à 25 ans, plutôt qu’à 30 ans, la période maximale d’amortissement des nouveaux prêts hypothécaires assurés.

En juillet 2012, le ministre des Finances du Canada, M. Flaherty, imposait un quatrième resserrement hypothécaire depuis 2008, afin de freiner la progression du marché immobilier au Canada et l’endettement des ménages. À ce moment, l’impact sur les mensualités hypothécaires de la réduction de la période maximale d’amortissement de 30 à 25 ans équivalait à une hausse du taux d’intérêt de 0,9 point de pourcentage pour l’emprunteur. Les nouvelles mesures devraient logiquement avoir tempéré l’activité immobilière, en particulier du côté des premiers acheteurs, puisque ce sont principalement eux qui ont recours à l’assurance prêt hypothécaire.

Afin de voir si les nouvelles règles ont eu un impact significatif sur la performance du marché immobilier, nous utiliserons deux périodes : celle des 12 mois précédant le resserrement hypothécaire, soit d’août 2011 à juillet 2012 ; et celle des 12 mois suivant le resserrement
hypothécaire, soit d’août 2012 à juillet 2013. Nous allons ensuite comparer les résultats des deux périodes.

Bien sûr, pour isoler l’effet du resserrement hypothécaire, il faudrait, en  théorie, être en mesure d’exclure tous les autres facteurs susceptibles d’avoir influencé la performance du marché immobilier. Bien entendu, toutes choses ne sont pas égales par ailleurs dans la situation qui nous occupe, mais puisqu’il n’y a pas eu de chocs majeurs au niveau des autres facteurs généralement reconnus en tant que principaux déterminants de l’activité immobilière, il est raisonnable d’affirmer que le resserrement hypothécaire est le principal facteur en cause.

Chute marquée des ventes

Les ventes ont augmenté de 6 % durant la période d’août 2011 à juillet 2012. Après le resserrement hypothécaire, les ventes provinciales ont affiché douze baisses mensuelles consécutives, pour un recul global de 11 %. Il s’agit de la plus forte baisse du genre depuis la récession de 2008-2009.

L’activité a nettement ralenti après le resserrement hypothécaire et ce, dans toutes les régions sans exception. C’est dans les RMR de Trois-Rivières que le revirement à ce chapitre a été le plus prononcé, suivi de la RMR de Québec, où les ventes sont passées d’une croissance de 9% durant la période d’août 2011 à juillet 2012 à un recul de 15 % durant la période d’août 2012 à juillet 2013.

Ralentissement dans la croissance des prix

À l’échelle de la province, les prix ont augmenté au rythme annuel de 2,5 % après le resserrement, ce qui constitue un net fléchissement par rapport au rythme de 4,1 % observé avant celui-ci. Le ralentissement dans la croissance des prix a touché quatre RMR sur six. Les deux exceptions sont la RMR de Québec, où le rythme d’augmentation des prix n’a pas bronché, tout en demeurant soutenu, et la RMR de Sherbrooke, où il s’est plutôt accéléré.

Fini les marchés de « vendeurs »

Avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles hypothécaires, le nombre d’inscriptions en vigueur au système Centris® suivait déjà une tendance à la hausse depuis plusieurs mois et celle-ci s’est poursuivie depuis lors. La baisse des ventes, qui a débuté en août 2012, conjuguée à cette hausse de l’offre, a bien sûr entraîné une détente des conditions du marché.

Autrefois à l’avantage des vendeurs, les marchés immobiliers des RMR de Montréal, de Québec, de Gatineau et de Saguenay se sont équilibrés. Dans la RMR de Trois-Rivières, les conditions du marché sont malgré tout demeurées sensiblement les mêmes (équilibrées). Finalement, dans la RMR de Sherbrooke, le marché a basculé en faveur des acheteurs depuis le resserrement hypothécaire. Ainsi, il n’y a plus aucune RMR de la province qui confère aujourd’hui des conditions de marché à l’avantage des vendeurs.

De pair avec la détente des conditions du marché, les délais de vente moyens se sont allongés.Pour l’ensemble de la province, le délai de vente moyen, toutes catégories de propriété confondues, est passé de 92 jours avant le resserrement à 102 jours après celui-ci. Cinq des six RMR ont enregistré une hausse du délai de vente moyen (Gatineau +10 jours, Montréal +7 jours, Québec +13 jours, Saguenay +8 jours
et Sherbrooke +24 jours). Encore ici, c’est la RMR de Trois-Rivières qui fait figure d’exception (-4 jours).

La copropriété écope davantage

Regardons cette fois la performance du marché immobilier par catégorie de propriété depuis le dernier resserrement hypothécaire.
Les ventes de copropriétés, qui avaient le vent dans les voiles avant le resserrement hypothécaire (croissance de 7 % durant la période d’août 2011 à juillet 2012), se sont repliées de 15 % après celui-ci. Les deux autres catégories de propriété ont enregistré des diminutions un peu moindres, soit de 9 % pour l’unifamiliale et de 12 % pour le plex. La copropriété a aussi vu son délai de vente moyen augmenter de manière légèrement plus prononcée (15 jours vs 9 jours pour l’unifamiliale et 3 jours pour le plex).

Le rythme de croissance des prix a fléchi pour les trois catégories de propriété durant la période qui a immédiatement suivi l’instauration des nouvelles règles. Notons que dans les trois principaux marchés de copropriétés de la province, soit, dans l’ordre, les RMR de Montréal, de Québec et de Gatineau, les ventes pour cette catégorie ont chuté de 16 %, de 20 % et de 18 % respectivement depuis l’entrée en vigueur des règles hypothécaires plus restrictives.

Ainsi, bien que la performance de toutes les catégories de propriété ait été affectée par le resserrement, la copropriété semble en avoir subi davantage les contrecoups, ce qui est conséquent avec le fait que la copropriété est plus populaire que l’unifamiliale ou le plex
auprès des premiers acheteurs.

Les gammes de prix inférieures sont les plus affectées

Puisque ce sont surtout les premiers acheteurs qui sont touchés par les nouvelles mesures réduisant la période maximale d’amortissement, il est plausible de croire que les ventes ont surtout diminué dans les gammes de prix inférieures. À l’inverse, dans les gammes de prix
supérieures, où beaucoup moins d’acheteurs doivent avoir recours à l’assurance prêt hypothécaire, il n’est pas certain que le resserrement ait eu une incidence. Ce sont les deux hypothèses que nous voulons vérifier ici.
Pour ce faire, en raison des écarts importants dans le niveau des prix entre certaines régions métropolitaines, il vaut mieux utiliser des gammes de prix propres à chaque RMR afin de poser un bon diagnostic.

On observe des baisses d’activité plus importantes dans les gammes de prix inférieures dans les RMR de Gatineau, de Montréal, de Québec, de Saguenay et de Sherbrooke, ce qui corrobore notre hypothèse. Par contre, il n’y a rien de concluant à ce chapitre du côté de Trois-Rivières qui représente de loin le marché le plus abordable parmi les six RMR. Aussi, notons que dans la RMR de Sherbrooke, si l’on choisi plutôt la gamme de prix de 300 000 $ et plus, les ventes ont même augmenté de 10 % ce qui, du même coup, explique l’accélération du rythme de
croissance des prix dans cette RMR (qui était contraire aux résultats des autres régions).

En somme, les variations des ventes par gamme de prix semblent démontrer que l’activité a davantage diminué dans les gammes de prix les plus accessibles pour les premiers acheteurs.

Conclusion

Suite à la réduction de la période maximale d’amortissement de 30 à 25 ans en juillet 2012, le marché immobilier a connu un ralentissement qui s’est traduit par un repli significatif des ventes, une modération dans la progression des prix, un allongement
des délais de ventes et une détente des conditions du marché. Bien que cette détérioration des indicateurs du marché immobilier ne puisse être entièrement attribuée au resserrement hypothécaire, il en est sans doute le principal responsable. En ce sens, il a constitué un tournant important pour le marché immobilier au Québec

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Administrateur ID-3

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